买房小知识:住房公摊面积都包含哪些面积?

2022年3月11日 09:11:01乐生活字数 2000阅读6分40秒阅读模式

买过房子和正在准备买房子的小伙伴都会听到一个专业名词,叫公摊面积。那么公摊面积到底是什么意思呢?今天小编就带大家伙来了解下。

首先我们要知道房屋的面积有三种计算办法,一种是建筑面积,一种是使用面积,还有一种是居住面积。三者的关系中,同一处房产统计出来的建筑面积最大,建筑面积包含了公摊面积;使用面积居中,居住面积最小。以原来6层以下的老式住宅为例,三者的换算关系为:1建筑面积=1.33使用面积=2居住面积。然后这里就涉及到了上面提到的公摊面积,公摊面积大,我们的得房率就低,有一些楼盘的得房率甚至只是7成出头,好一点的能达到8成多一点,要知道我们现在购买的商品房,其房产证上标注的就是建筑面积,我们支付的各项费用,包括购买房屋的总价款以及各项税费都是以建筑面积为计算单位的。同样的价钱支出,谁不希望自己能够实际使用的面积多一些呢。

话又说回来了,公摊面积到底公摊到哪里去了?公摊面积面积就一点好处都没有吗?下面我们来解答这两个问题。

其实商品房销售面积和公用建筑面积分摊是有国家专门的规定的。《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(建房[1995]517号)规定:商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)与应分摊的公用建筑面积之和。即:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

据此,《关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》(京国土房管权字[2000]第369号)规定:商品房销售以建筑面积为面积计算单位。可分摊的公用建筑面积包括:(1)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。(2)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

并专门规定了不应计入的公用建筑空间:(1)仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。(2)售房单位自营、自用的房屋。(3)为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

因此,公摊面积的计算、测量是有法律依据的。但因为公摊面积计算比较复杂,而且不同高度、不同档次的建筑公摊面积不一样,难免引起一些人的误解和歧义。也有个别开发商浑水摸鱼,把不该计入的公摊面积计入公摊面积。

据此我们可以看出,公摊面积很大部分一是必须的,比如分隔墙、外墙、楼梯道、电梯井等二是为了小区更好的生活品质而斤型的管理服务的,比如大堂、警卫室、地下室等。所以一定比例的公摊也是很有必要的。不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样,档次越高、高度越高的楼盘公摊面积越多,不一而论,最重要的是将公摊的部分进行明细公告,让买房者知道并写进相关合同内,不能随意进行更改,欺骗购房者。

最后再说说关于今年人大代表建议的取消公摊面积,按照套内使用面积进行交易的建议的看法。
个人觉得,按照什么面积计算影响不大,最大的影响只是买卖房产交易的契税相当于打了8折,这也就是几千上万元的事(总价过千万的豪宅除外)。想影响甚至改变房价、物业费、暖气费基本是不可能的。因为这些东西的根本决定因素还是成本和市场的供需关系,比如说北京上海核心区的稀缺房产,永远都是买方市场,在市场没有大的变化的情况下,按照建筑面积100瓶,单价8万的房子,总价800万,那么如果是按照套内面积计算,80%的得房率,那么套内使用面积就是80平方,开发商自然会将单价提升到10万甚至以上,如果是十万,同样的总价,同样的一套房子,无论是对开发商还是购房者来说都是没有任何区别的。同样的,物业费、燃气群暖费也是,服务和商品提供者为了保证自己合理利润空间,也会将单价进行提升,俗话说羊毛出在羊身上就是这个道理。
真正想让购买者得到实惠,一是要降低土地等各种开发成本,二是要形成足够多的可销售房源,房子多的卖不动了,开发商自然降价。
如果只是取消公摊面积,最终只是计量单位的改变,将会导致一系列数据没法延续使用,对以大数据为依据的科学决策带来困扰。可以说是弊大于利。

最后再说一句,现在国内大城市里唯二按照套内面积销售的就是北京和重庆,按照这样算起来,跟其他城市的房价进行对比的时候,这两个城市的房价还需要打8折,这样算起来,重庆的房价是真香了!

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